نقشه یو تی ام عبارتی است که این روزها زیاد می‌شنویم. همچنین با افراد زیادی روبرو شده‌ایم که تحت عنوان نقشه UTM یا ماده 147 نقشه‌های مختلفی در دست دارند و باز هم با مشکل مواجه هستند. در این مقاله قصد داریم شما را با تاریخچه پیدایش ماده 147 و ماده 148 و کاربرد آنها آشنا کنیم. در ادامه نیز روند درخواست صدور سند مالکیت را مرور خواهیم کرد. پس ابتدا تعریفی ساده از نقشه UTM برای شما بیان می‌کنیم.
نقشه یو تی ام چیست؟
نقشه یو تی ام یا همان نقشه UTM درحقیقت نقشه‌ای است که در مقیاس بزرگ از یک ملک تهیه شده و در آن موقعیت ملک و مجاوران آن با مختصات دقیق و در سیستم تصویر UTM مشخص شده است. این نقشه به مالکین کمک می‌کند تا بتوانند موقعیت ملک خود را بصورت دقیق مشخص کرده و با استفاده از نقشه UTM بتوانند سند مالکیت اخذ کنند. مشخصاتی که به این شکل در نقشه ثبت می‌گردد مبنای تعیین مساحت ملک در سند مالکیت شده و به همین دلیل دقت برداشت اطلاعات مختصات در نقشه UTM از اهمیت خاصی برخوردار است. بهترین راه برای اطمینان از صحت برداشت اطلاعات مختصات و تضمین دقت و کیفیت کار این است که قبل از انجام این کار با مهندس نقشه‌بردار مشورت نموده و برای انجام این کار از کسانی استفاده کنیم که دارای پروانه نظام مهندسی بوده یا کارشناس رسمی دادگستری هستند.
مشکلات نداشتن سند قطعی برای مالکین
هنگامی که ملک فاقد سند قطعی باشد مزایای بسیاری را از دست می‌دهد. از این‌رو هزینه‌کردن برای تهیه نقشه یو تی ام و تهیه مستندات متقن جهت دریافت سند، در صورت استفاده از مشاورین باتجربه، یک سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود.
بطور خلاصه مشکلاتی که مالکین املاک فاقد سند با آن روبرو هستند عبارت است از:
- مواجهه با مشکلات مختلف هنگام استفاده از تسهیلات بانک‌ها
- عدم امکان دریافت گواهی پایانکار از شهرداری
- مشخص نبودن ابعاد و مساحت دقیق ملک در انواع معاملات مرتبط با ملک
- عدم امکان سرمایه‌گذاری در ملک و انجام ساخت و ساز
مزیت تهیه نقشه یو تی ام برای مالک
در حقیقت تهیه نقشه یو تی ام بیشتر از هرکسی برای مالک مزیت محسوب شده و کاربردهای زیادی برای او دارد. از نگاه کلی می‌توان گفت که مالک با تهیه این نقشه هویت مشخصی برای ملک خود ایجاد می‌کند و امکان سوءاستفاده اشخاص دیگر را نیز به‌اندازه قابل توجهی کاهش می‌دهد. بطور مشخص می‌توان گفت مالک با تهیه نقشه یو تی ام مزایای زیر را به دست می‌آورد:
- استقرار ملک و تعیین موقعیت دقیق آن
- مشخص شدن مساحت دقیق ملک جهت استفاده در قراردادهای مرتبط با ملک، اعم از اجاره و خرید و فروش آن
- جلوگیری از بروز تعارض ملک و جابجایی مختصات آن و به حداقل رسیدن اختلافات ملک
چرا به این نقشه، نقشه یو تی ام می‌گویند؟
نقشه‌هایی که جزئیات بیشتری را در خود نشان می‌دهند، مانند نقشه‌های با مقیاس 1:100 و 1:500 و 1:1000 و 1:2000 محدوده وسیعی را شامل نمی‌شوند. معمولاً برای نشان داده محدوده‌های کوچک، مانند موقعیت یک ملک و همسایگان آن و یک شهرک یا محله از نقشه‌هایی با مقیاس‌های ذکر شده استفاده می‌شود. به این نقشه‌ها اصطلاحاً نقشه‌های بزرگمقیاس می‌گویند. در این نقشه‌ها از سیستم‌های تصویری مانند سیستم‌تصویر یو تی ام استفاده می‌کنند که مختصات آنها با مختصات سیستم‌های محلی اختلاف چندانی نداشته باشند. در این نقشه‌ها طول نمایش داده شده در نقشه، با طول واقعی اختلاف چندانی ندارد.
کسب اطلاعات بیشتر: مقیاس نقشه چیست
در واقع نقشه یو تی ام یک نقشه بزرگمقیاس است که چون مختصات گوشه‌های ملک و سایر عوارض ترسیم‌شده در آن در سیستم‌تصویر یو تی ام قرار دارند تحت عنوان نقشه یو تی ام نام گرفته است. درحقیقت از لحاظ علم ژئوماتیک و نقشه‌برداری عبارتی مانند نقشه یو تی ام معنای درستی ندارد. اما چون این عبارت بسیار مورد استفاده قرار گرفته و مصطلح شده است، از آن استفاده می‌کنیم.
آیا برای تهیه نقشه یو تی ام به تخصص خاصی نیاز است؟
تا اینجا در مورد نقشه یو تی ام مطالبی را خدمت شما تقدیم کردیم. چه‌بسا شما هم با خود فکر کنید که تهیه نقشه یو تی ام و به‌دست آوردن مختصات یک ملک کاری ساده است و می‌توان با استفاده از تلفن همراه نیز این مختصات را به دست آورد. در پاسخ می‌توان گفت که به دست آوردن مختصات بدون در نظر گرفتن دقت اندازه‌گیری آن امری کاملاً اشتباه است. درحقیقت دقت محاسبه مختصات از خود مختصات مهم‌تر است. ابزارهای مختلفی برای به دست آوردن مختصات وجود دارد. سامانه‌های تعیین موقعیت یا همان GPS ، استفاده از نقاط کنترل و قرائت‌هایی که با دوربین نقشه‌برداری انجام می‌شود، دریافت مختصات از نقشه‌های بزرگمقیاس موجود و استفاده از تصاویر ماهواره‌ای مختلف روش‌هایی از جمع‌آوری داده‌های مکانی و مختصات هستند. هر کدام از این روش‌ها جزئیات فنی بسیاری برای خود داشته و نوع استفاده از آنها است که دقت نهایی تعیین مختصات را ایجاد می‌کند.
شاید بتوان گفت اینکه با چه تخصصی از ابزارهای تعیین مختصات استفاده می‌کنید، تعیین می‌کند که آیا محصول نهایی قابل استفاده خواهد بود یا خیر. به‌عبارت دیگر بهترین ابزارها اگر توسط اشخاص بی‌تجربه و فاقد دانش کافی استفاده شوند، می‌توانند نتایج بسیار کم دقتی ارائه کنند. دقت بیش از اندازه هم فقط توان و هزینه شما را از بین خواهد برد. برای اینکه بصورت بهینه از ابزارهای نقشه‌برداری بهره ببریم، می‌بایست از افراد متخصص در این حوزه و مشاوره آنها استفاده کنیم. حال شما هم می‌توانید تصور کنید ابزاری غیر دقیق مانند تلفن همراه وقتی توسط افراد غیرمتخصص مورد استفاده قرار گیرد، می‌تواند چه مشکلاتی را به همراه داشته باشد.
آیا برای تایید نقشه یو تی ام مهر کارشناسی رسمی نیاز است؟
در موارد متعددی مالکین به‌دنبال تهیه نقشه یو تی ام هستند. واقعیت این است که در برخی از موارد مهر کارشناس رسمی دادگستری نیاز نیست و اگر در این موارد هزینه‌ای بابت مهر دریافت شود توجیه هزینه‌ای ندارد.
اگر هدف از تهیه نقشه یو تی ام ارائه آن برای اخذ سند تک‌برگ باشد، نقشه با مقیاس 1:500 به‌همراه جانمایی روی نقشه‌های ثبتی تهیه شده و نیازمند مهر و تائید کارشناس رسمی دادگستری رشته امور ثبتی می‌باشد. همچنین اگر پس از مراجعه به اداره منابع طبیعی جهت تعیین نوع کاربری نیازمند تهیه نقشه یو تی ام باشید، با هماهنگی کارشناس مربوطه مهر و تائید کارشناس دارای پروانه نظام مهندسی نقشه‌برداری هم کفایت می‌کند. شما می‌توانید برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه مقاله زیر را مطالعه نموده و یا با کارشناسان ما در این رابطه مشورت نمائید.
محاسبه هزینه و قیمت تهیه نقشه یو تی ام
هزینه و قیمت تهیه نقشه یو تی ام با توجه به میزان فعالیتی که برای برداشت مختصات دقیق گوشه‌های ملک با استفاده از جی پی اس دقیق یا دوربین نقشه‌برداری(توتال استیشن) موردنیاز است، محاسبه می‌گردد.
تعرفه زیر برای املاک با حداکثر 6 نقطه‌ی کنج، حداکثر اختلاف ارتفاع 3 متر در کل مساحت ملک، حداقل عوارض در عرصه با حداکثر 3 مرتبه جابجایی دوربین توتال استیشن، دسترسی آسان به همه نقاط(خصوصاً بام) می‌باشد. می‌بایست در نظر داشته باشید در صورتی که هنگام حضور کارشناس در محل شرایط پیش‌فرض تعرفه تغییر یابد با توافق طرفین نسبت به تعدیل مبلغ دریافتی اقدام خواهد شد.
تشریح ماده 147 و ماده 148
به دلیل حجم بالای اراضی و اعیان فاقد سند و مراجعه مالکین و متصرفین این املاک به ادارات ثبت، قانون‌گذاران بر آن شدند تا قوانینی را در راستای تسهیل و تثبیت مالکیت این افراد و صدور سند مالکیت رسمی مصوب کنند. به همین دلیل، در سال 1351، موادی به قوانین موجود ثبتی آن زمان، که مصوب سال 1310 بود، اضافه کردند. ماده 147 و ماده 148، جزء موادی بودند که در سال 1310 به قانون افزوده شدند. مواد 147 و 148، به منظور جلوگیری از عملکرد افراد سودجو که بطور غیرقانونی اقدام به تملک املاک افراد دیگر می‌نمودند، و یا بدون اجازه در املاک مشاعی اعیانی احداث کرده بودند، تصویب شده بود. این مواد، محدود به بعضی از شهرهای کشور می شدند و مقرر گردیده بود تا 3 سال از تاریخ تصویب، اجرا شوند. توضیح اینکه ماده 147 مربوط به صدور سند املاک شخصی و ماده 148 در خصوص صدور سند برای املاک وقفی دولتی و املاک متعلق به شهرداری می باشد.
در ادامه، در سال 57، اجرای ماده 148 تا 3 سال دیگر، تمدید شد و به کلیه نقاط کشور تسری یافت. در سال 58، این بازه زمانی به 5 سال افزایش یافت (تا آخر سال 63)، لیکن به دلیل نیاز مردم، اصلاحاتی روی ماده 147 و ماده 148 انجام گردید و در سال 65 به تصویب رسید. مطابق آن صاحبان زمین‌های با سند عادی و نیز مالکان ساختمان‌های احداث‌شده روی زمین‌هایی که به دلایل قانونی، امکان صدور سند مالکیت برای آنها امکان پذیر نبود، می‌توانستند سند مالکیت بگیرند.
مدتی بعد، مجدداً اصلاحاتی روی این دو ماده انجام گرفت و در سال 70 مورد تصویب واقع شد. مطابق ماده 147 اصلاح شده، چنانچه تا ابتدای سال 70، اعیانی بر روی زمینی احداث شده بود و همچنین اراضی کشاورزی و باغ‌ها، اراضی خارج از بافت شهرها و حریم آنها که تا ابتدای همین سال، خریداری شده بودند و مالکان آنها به دلیل موانع قانونی نتوانسته بودند، سند مالکیت بگیرند، می توانستند از ماده 147 استفاده کنند و املاک خود را تعیین وضعیت کنند. بار دیگر، به دلیل جلوگیری از سوء استفاده بعضی افراد از مواد 147 و 148، اصلاحاتی روی آنها که در سال 70 مصوب شده بودند، انجام شد. در سال 78 نیز این اصلاحات به تصویب نهایی رسید و به مدت 5 سال تمدید گردید.
روند صدور سند ملک با نقشه یو تی ام
برای شروع عملیات ثبتی، متصرف ملک، درخواست خود را به اداره ثبت ارائه می‌کند. سپس اظهارنامه ثبتی تهیه می‌شود و عملیات تحدید حدود بنا به درخواست متصرف و در قالب ماده 147 به نام ایشان انجام می‌گیرد. سپس سند مالکیت صادر شده و ملک در دفتر املاک ثبت می شود. شکل زیر، این مراحل را در قالب یک فلوچارت کاری نمایش می‌دهد.
مراحل تهیه نقشه UTM و اخذ سند مالکیت
همانطور که از فلوچارت بالا مشخص است، اقدام مهمی که باید در مرحله تحدید حدود انجام گیرد، تهیه نقشه یو تی ام توسط اهل فن می‌باشد. تهیه نقشه UTM به منظور استخراج ابعاد، مساحت، مختصات دقیق گوشه‌های ملک و نیز جانمایی ملک بر روی نقشه‌های پایه (مانند نقشه 1:2000 و …) انجام می‌گیرد. بعد از تهیه نقشه یو تی ام و استخراج موقعیت صحیح ملک، می توان از عدم تعارضات و لغزش‌های ملکی نیز اطمینان حاصل نمود. حتی با در اختیار داشتن نقشه‌های ثبتی، به شماره پلاک اصلی و فرعی ملک و املاک اطراف آن دست یافت.
روش‌های تهیه نقشه UTM
نقشه UTM، بنا بر درخواست متقاضیان، به دو روش تهیه و ارائه می شود:
روش اول تهیه نقشه یو تی ام
برداشت وضع موجود ملک با دوربین نقشه برداری (بدون GPS دوفرکانسه دقیق) و سپس جانمایی ملک بر روی نقشه‌های پایه مانند نقشه‌های مقیاس 1:2000 سازمان نقشه برداری کشور
کسب اطلاعات بیشتر: نقشه برداری چیست و چه کاربردی دارد؟
روش دوم تهیه نقشه یو تی ام
برداشت وضع موجود ملک با بکارگیری دستگاه GPS دوفرکانسه دقیق به منظور استخراج مختصات گوشه‌ها، ابعاد و مساحت ملک. در این روش نیز می‌توان بعد از ترسیم هندسه ملک، آن را بر روی نقشه‌های پایه، جانمایی نمود.
به منظور تسریع در فرآیند تهیه نقشه UTM و ارائه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور، بهتر است که این نقشه ها توسط کارشناس دارای پروانه نظام مهندسی و یا کارشناس رسمی دادگستری تهیه، ترسیم و ممهور به مهر کارشناسی شود.
